Trong giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, đặc biệt ở phân khúc giá nhà liền thổ TP.HCM. Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, biên độ tăng giá tại các khu vực trung tâm dần thu hẹp, giới đầu tư bắt đầu dịch chuyển mạnh về những đại đô thị ven biển – nơi hội tụ đủ ba yếu tố: quỹ đất lớn, hạ tầng đột phá và tầm nhìn phát triển dài hạn.
Trong bức tranh đó, Vinhomes Cần Giờ – hay còn được biết đến với tên gọi Vinhomes Green Paradise – đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới của bất động sản liền thổ TP.HCM.
Giá nhà liền thổ tại TP.HCM giảm mạnh nhưng chưa hề “rẻ”
Theo JLL Việt Nam, trong quý IV/2025, giá sơ cấp nhà liền thổ tại TP.HCM đạt trung bình 8.033 USD/m² đất, tương đương hơn 210 triệu đồng/m², giảm 52,6% so với cùng kỳ năm 2024.
Dù mức giảm lên tới hơn 50%, nhưng trên thực tế, đây vẫn là mặt bằng giá rất cao nếu so với thu nhập và sức mua chung. Điều này cho thấy, mức giảm không đến từ việc các dự án hạ giá hàng loạt, mà chủ yếu xuất phát từ sự thay đổi cấu trúc nguồn cung trên thị trường.
“Pha loãng” rổ hàng bán – nguyên nhân chính kéo giá trung bình đi xuống
JLL cho biết, nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà liền thổ giảm sâu là do sự tham gia của các đại dự án quy mô lớn với mức giá cạnh tranh hơn, nổi bật nhất là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
Trước đó, rổ hàng nhà liền thổ tại TP.HCM chủ yếu đến từ các dự án quy mô nhỏ, vị trí trung tâm hoặc cận trung tâm, với mức giá rất cao. Khi một đại đô thị có quy mô hàng nghìn hecta như Vinhomes Green Paradise chính thức tham gia thị trường, mặt bằng giá trung bình toàn thị trường lập tức bị “kéo xuống”, dù bản thân dự án này không hề nằm ở phân khúc giá thấp.
Nói cách khác, đây là hiện tượng giảm giá mang tính kỹ thuật thống kê, chứ không phản ánh sự suy giảm giá trị của nhà liền thổ tại TP.HCM.
Nguồn cung và thanh khoản bứt phá mạnh mẽ
Cùng với sự thay đổi về giá, thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM cũng ghi nhận mức thanh khoản cao kỷ lục. Trong quý IV/2025, nguồn cung đạt gần 3.400 căn, trong đó hơn 2.000 căn được hấp thụ thành công, mức cao nhất kể từ năm 2022 đến nay.
Động lực chính tiếp tục đến từ Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, dự án đóng góp phần lớn lượng giao dịch sơ cấp toàn thị trường. Ngoài ra, các dự án như Gladia by The Water, The Meadow hay The Sholi Bình Tân cũng có những đợt mở bán hiệu quả, góp phần tạo nên bức tranh sôi động hiếm thấy trong giai đoạn cuối năm.
Chính sách bán hàng linh hoạt kích hoạt nhóm vốn nhỏ
Theo đánh giá của JLL, một yếu tố quan trọng thúc đẩy thanh khoản là chính sách thanh toán giãn tiến độ theo xây dựng được áp dụng tại một số dự án lớn. Điều này giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu, mở rộng tệp khách hàng sang nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ và trung bình, đặc biệt là những người đặt kỳ vọng vào sự bứt phá của hạ tầng trong tương lai.
Trong bối cảnh lãi suất ổn định và tâm lý thị trường dần cải thiện, những chính sách này đóng vai trò như “chất xúc tác”, giúp dòng tiền quay trở lại phân khúc nhà liền thổ sau thời gian dài trầm lắng.
Người mua ngày càng chọn lọc
Các chuyên gia JLL cũng nhận định, dù giao dịch tăng mạnh, người mua không hề dễ dãi. Nhu cầu vẫn tập trung vào những dự án hội tụ đủ ba yếu tố: pháp lý minh bạch – tiềm năng khai thác thương mại – khả năng thanh khoản cao.
Điều này lý giải vì sao các đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản, có tầm nhìn dài hạn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ lại trở thành tâm điểm, trong khi nhiều dự án nhỏ lẻ vẫn gặp khó trong việc tiếp cận dòng tiền.
Căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường
Ở phân khúc căn hộ, quý IV/2025 chứng kiến hơn 1.700 giao dịch thành công, tăng trên 33% so với quý trước, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang. Hoạt động giao dịch tập trung mạnh tại khu vực nút giao An Phú, với các dự án như Eaton Park, The Global City hay The Privé.
Mức giá phổ biến của các giao dịch này dao động trong khoảng 120–150 triệu đồng/m², cho thấy nhu cầu ở thực lẫn đầu tư đối với phân khúc cao cấp tại TP.HCM vẫn rất lớn.
Triển vọng 2026: Đại đô thị tiếp tục dẫn sóng
Bước sang năm 2026, JLL dự báo thị trường TP.HCM có thể đón nhận khoảng 4.500 căn nhà liền thổ và 7.500–8.000 căn hộ cao cấp. Các đại dự án như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ hay Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ tiếp tục là nguồn cung chủ lực.
Song song đó, tiến độ cải thiện pháp lý và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị sẽ đóng vai trò là bệ đỡ quan trọng cho thị trường.
Kết luận
Việc giá nhà liền thổ tại TP.HCM giảm mạnh trong năm 2025 không phản ánh sự suy yếu của thị trường, mà là dấu hiệu của một chu kỳ tái cấu trúc nguồn cung, trong đó các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang đóng vai trò định hình lại mặt bằng giá.
Bước sang 2026, với sự cộng hưởng của hạ tầng, chính sách và các dự án dẫn dắt, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn, bền vững hơn và phân hóa mạnh mẽ hơn.